Jak správně vypovědět nájemní smlouvu?

14.04.2021

Na úvod si zkusme udělat malý kvíz.
Myslíte si, že je toto tvrzení správné?

"Nájemní smlouvu lze vypovědět ze strany pronajímatele, s tříměsíční výpovědní lhůtou, i bez udání důvodů".

Ano?

Tududumdům, špatně.

Bohužel je toto nejčastější chyba, kterou v nájemních smlouvách nacházím.
V občanském zákoníku, kterým se při sepisování nájemní smlouvy řídíme, je striktně vymezeno, z jakých důvodů může k ukončení nájemního vztahu dojít.

I když do smlouvy ukotvíte jakoukoliv vlastní formulaci, kterou stvrdíte podpisy, proti občanskému zákoníku u soudu neobstojí, ten má vždycky přednost.

JAKÉ JSOU ZÁKONNÉ PODMÍNKY PRO VÝPOVĚĎ NÁJEMNÍHO VZTAHU?

Možnosti ukončení nájemního vztahu kteroukoliv ze smluvních stran jsou vedle práv a povinností účastníků smlouvy velkým tématem v oblasti nájmu bytu. Nájem bytu může být obecně skončen těmito způsoby:

dohodou smluvních stran,
uplynutím doby nájmu,
smrtí nájemce,
výpovědí jednou ze smluvních stran.

První tři způsoby jsou jasné a není třeba si je nijak blíž specifikovat, u toho posledního to ale tak jednoduché není. Je obsáhlý, odborný a hlavně ne tak jednoznačný. A právě s tímto způsobem vypovězení nájmu bývají ty největší problémy, které jsou častokrát spojeny se soudními spory.

VÝPOVĚĎ JEDNOU ZE SMLUVNÍCH STRAN

Ve smlouvě o nájmu vystupují tedy dvě strany - pronajímatel a nájemce. Každý z nich má při vypovězení nájemní smlouvy svá práva a taky povinnosti, které upravuje občanský zákoník. Ten má svou podstatou chránit právě nájemce, který je z pohledu zákona v nevýhodné pozici oproti pronajímateli.

Pojďme se tedy podívat, kdy je oprávněn rozvázat nájemní smlouvu pronajímatel a kdy nájemce.

1) Výpověď ze strany pronajímatele:

Pronajímatel, tedy majitel bytu, má zákonné právo vypovědět svému nájemníkovi smlouvu, ještě před vypršením sjednané lhůty, hned z několika důvodů a podle toho se liší způsob výpovědi.

a) Poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu:

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou i určitou v tříměsíční výpovědní lhůtě dle § 2288 občanského zákoníku:

Máme tady tedy stejné výpovědní podmínky, ať už jde o nájem na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou s už zmiňovanou tříměsíční výpovědní lhůtu.
Budeme se tedy bavit o takovém porušení pravidel, za které nemůžeme nájemce z bytu vystěhovat okamžitě.

Za hrubé porušení nájemní smlouvy při kterém je výpovědní lhůta 3 měsíce se podle zákona považuje toto:

Nájemce dal byt do podnájmu bez souhlasu pronajímatele nebo bez vědomí pronajímatele;

Představte si, že si důkladně vyberete nájemce, kterým svůj byt svěříte. S nimi sepíšete smlouvu, slavnostně jim předáte klíče, vezmete si na ně kontakty... Za nějakou dobu vás ale informují sousedé, že se po domě pohybují cizí lidé nebo v horším případě, nedodržují noční klid a jinak porušují domovní řád. Na ten popud zjistíte, že vaši nájemci z nějakého důvodu podnajali váš byt někomu třetímu a to bez toho, aby vám o tom dali vědět.
Jednoznačný důvod k ukončení nájemního vztahu. Okamžitě jim můžete vypovědět nájemní smlouvu a původní nájemci mají 3 měsíce na to, opustit váš byt.

Nájemce neoznámí zvýšení počtu osob v nemovitosti;

Máte v nájemní smlouvě fixně nastavené zálohy na energie a místo dvou nájemníků, kteří měli ve vašem bytě bydlet, jich tam objevíte 6? Další pádný důvod k ukončení nájemního vztahu.

V bytě žije více osob, než přísluší velikosti bytu a jsou ohroženy hygienické předpisy;

I když nájemní smlouvu uzavíráte s konkrétní osobou, tak je v souladu se zákonem, že s ním v bytě můžou bydlet i další lidé, konktrétně tedy členové rodiny, aniž by k tomu potřebovali písemný souhlas pronajímatele.
Takže pronajímáte-li své 1KK někomu, kdo si tam v průběhu nájemního vztahu přistěhuje svou sestru se dvěmi dětmi, tuto skutečnost vám neoznámí a není jen přechodná, tak je vaším plným právem vypovědět mu nájemní smlouvu právě z tohoto důvodu.

Nájemce opakovaně zanedbává běžnou údržbu bytu;

Nájemce neoznámil pronajímateli potřebu okamžitých oprav;

V bytě praskne voda, rozmočí podlahy. Ty by stačilo vysušit, ale protože vám nájemce nedal o této havárii vědět, důsledkem zanedbané péče podlaha začala plesnivět a je třeba ji celou vyměnit. Nájemce se tak dopustil hrubého porušení nájemní smlouvy a vy mu ji můžete vypovědět.

Nájemce provedl stavební úpravy v bytě bez souhlasu pronajímatele;

Nájemce nezaplatil část jistoty tzv. kauci;

Nájemce neumožňuje prohlídku bytu pronajímatelem nebo jeho zástupcem;

Nájemce neumožnil opravy a údržbu bytu ze strany pronajímatele.

I přes to, že nájemce zajišťuje běžnou údržbu bytu a svědomitě se o něj stará, zub času může způsobit to, že byt bude nevyhnutelně potřebovat jisté opravy.
V případě, že nájemce neumožní pronajímateli, z jakéhokoliv důvodu, přístup do nemovitosti, aby mohl závady odstranit, nebo v případě havárie, vystavuje se tak riziku, že budou škody účtovány na jeho vrub a navíc se bude muset do tří měsíců vystěhovat.

b) Poruší-li zvlášť závažně povinnosti vyplývající z nájmu:

Při zvlášť závažném porušení povinností již není pronajímatel chráněn tří měsíční výpovědní lhůtou a může k vypovězení nájemní smlouvy, ať už na dobu určitou, nebo neurčitou, dojít okamžitě.

Nájemce neplatí nájemné a náklady na služby alespoň po dobu 3 měsíců;
Nájemce poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem;
Nájemce způsobuje škody na majetku anebo obtíže pronajímateli anebo ostatním osobám, které v domě bydlí;
Nájemce užívá byt neoprávněným způsobem anebo k jinému účelu, než bylo ujednáno v nájemní smlouvě.

Aby pronajímatel mohl v takovýchto případech dát okamžitou výpověď, musí opět postupovat zákonným způsobem.
Ačkoliv je v těchto případech výpověď z nájmu okamžitá, měl by pronajímatel dát nájemci ještě jednu šanci. Před výpovědí musí tedy pronajímatel nejdříve nájemce vyzvat, aby přestal se svým nevhodným chováním a zacházením s nemovitostí a upozornit ho, že mu hodlá dát z tohoto důvodu výpověď.
Teprve pokud nájemce své chování nezmění, může přistoupit pronajímatel k okamžité výpovědi.

K předání nemovitosti by mělo dojít bez zbytečného odkladu po doručení výpovědi, nejdéle pak do 30 dní.

c) Je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází:

Zjednodušeně řečeno - Pokud váš nájemce spáchá jakýkoliv trestný čin proti někomu z domu, z bytu nebo dokonce proti vám. Je samozřejmě vašim právem mu vypovědět nájemní smlouvu. Nenechte se však mýlit, v tomto případě běží takovému nájemníkovi tří měsíční výpovědní lhůta.

d) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat:

Tento výpovědní důvod můžete jako pronajímatel využít v případě, že stavební úřad či jiný orgán veřejné moci rozhodne o demolici domu, o provedení změn ve stavbě domu, případně o změně užívání domu. Důsledkem takového rozhodnutí bude, že byt nebo celý dům již dál nebude sloužit své funkci.
V takovém případě běží vašim nájemcům také tří měsíční výpovědní lhůta. Jen ve velmi vyímečných případech dochází k jakýmkoliv změnám v bližším termínu, aby se nájemci museli vystěhovat například okamžitě.

e) nebo je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu:

Jiný obdobně závažný důvod není v zákoně blíže specifikován. Komentář k občanskému zákoníku však uvádí jako příklad spáchání úmyslného trestného činu proti majetku jiného nájemce, který však v domě není umístěn, za který byl nájemce pravomocně odsouzen.

f) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno:

g) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni:

V těchto dvou posledních případech můžete dát nájemci výpověď z bytu, avšak jen v případě, že nájem je sjednán na dobu neurčitou. Příbuznými je tady myšlena rodina v přímé linii (dítě, vnuk, pravnuk, otec, dědeček, pradědeček), ve vedlejší linii (bratr, sestra) a druhém stupni (sestřenice, bratranec).
Vaši nájemci by měli v takové situaci také tří měsíční výpovědní lhůtu.

2) Výpověď ze strany nájemce:

Jak už jsem zmiňoval na začátku, zákon je v tomto případě na straně nájemce, kterého se snaží svou formulací chránit. Sami uvidíte, že s výpovědí z jeho strany je to mnohem jednodušší.

a) Nemovitost je neobyvatelná - řídí se podle § 2227 a § 2266 občanského zákoníku:

Váš nájemce má možnost vypovědět vám nájemní smlouvu s okamžitou platností, pokud se vaše nemovitost stane z jakéhokoliv důvodu nevhodnou pro bydlení. Nebo v případě, že vám byli nahlášeny nutné opravy, ale z vaší strany k nim nedošlo.

b) Pokud u nájemce nastane změna okolností - řídí se § 2287 občanského zákoníku:

V případě, že jste se svým nájemcem sjednal smlouvu na dobu určitou, ale v průběhu této doby se u něj výrazně změnila životní situace, například dostal pracovní nabídku, kvůli které je nutné se přestěhovat, může vám nájemní smlouvu vypovědět. Tady ovšem nemá nárok na okamžitou výpověď, ale běží mu tříměsíční výpovědní lhůta.

c)Bez udání konkrétního důvodu - řídí se § 2231) občanského zákoníku:

Nájemce může také dát výpověď z nájmu bez udání důvodu ale jen pokud se jedná o nájem na dobu neurčitou. Výpovědní lhůta je i v tomto případě tři měsíce.

NEZBYTNÉ INFORMACE:

1) Začátek výpovědní lhůty:

Je potřeba si upřesnit, kdy konkrétně daná lhůta začíná běžet. Počátek běhu výpovědní lhůty je stanoven vždy na první den kalendářního měsíce následujícího poté, co byla výpověď druhé straně doručena. Tedy například nájemce obdrží výpověď 13.4.2021, výpovědní lhůta tak začíná běžet 1.5.2021, pokud trvá tři měsíce, pak končí 31.7.2021.

2) Způsob doručení výpovědi:

Výpověď může být doručena několika způsoby a zvolený způsob bude záležet na charakteru vztahu mezi smluvními stranami. V případě fungujícího vztahu mezi stranami bude postačovat zaslat výpověď e-mailem, zvolit by se měla emailová adresa uvedená v nájemní smlouvě nebo e-mailová adresa, která byla používána pro komunikaci mezi smluvními stranami. Součástí e-mailu by měla být prosba o potvrzení, že daný e-mail dorazil a druhá strana si ho přečetla a s navrženým souhlasí.

V případě problémovějšího nájemního vztahu je dobré mít naprostou jistotu doručení a tedy připadá v úvahu:

Doporučené psaní s dodejkou, kdy druhá strana podepíše převzetí. Výpověď by měla být adresována na adresu uvedenou v nájemní smlouvě a na adresu bydliště, pokud je známo, že adresa bydliště a adresa uvedená v nájemní smlouvě je odlišná. Jestliže se při doručování poštou nepodaří příslušnému adresátovi oznámení doručit ani při opakovaném pokusu o doručení na adresu uvedenou výše a jiná adresa odesílateli nebude známa, považuje se 3. den od vrácení nedoručené zásilky odesílateli za den doručení, i když se adresát o tom nedozvěděl;
Přes datovou schránkou.

Tak, jsme na konci, bylo to vyčerpávající, ale důležité. Určitě se shodneme na tom, že není lepší způsob, jak se se svým nájemcem domluvit a nájemní vztah ukončit v dobrém a bez sebemenších neshod.

Toto samozřejmě záleží především na tom, jaké lidi si jako nájemníky vyberete. Rozhodně není možné, aby jste na první pohled poznali, jestli budou problémoví nebo naopak. Rádi vám s tím ale pomůžeme.
I když ani my nedokážeme na sto procent dopředu říct, že s nájemci nebude žádný problém, na devadesátdevět to ale slíbit dokážeme.

Pro výběr toho správného a nájemníka totiž děláme maximum a nikdy bychom vám do vaší nemovitosti nedoporučili nikoho, kým bychom si nebyli jistí. Podívejte se, jak výběr vhodného kandidáta do nájemních nemovitostí u nás vypadá - https://www.reality-instyle.cz/l/jak-poznat-a-vybrat-si-toho-spravneho-najemnika-do-sve-nemovitosti/

Budu rád, když tento článek někomu z vás pomůže a nebo ještě líp, pokud vám s nájemníky budu smět pomoct rovnou já sám.

Michal Groulík a InStyle Real Estate s.r.o.