ROK 2021 a novelizace zákona o DPH u pronájmu nemovitostí
Změny, ke kterým v zákonu o dani z přidané hodnoty došlo, jsou zásadní. Dotknou se mnoha podnikatelů a nepřinesou jim nic pozitivního. Přesto se o nich v médiích ale dostatečně nemluví. Troufnu si říct, že značná část lidí, ačkoliv se jich to týká, o nich ani neslyšela. Na internetu je sice několik článků, které se tomuto problému věnují, ale jejich interpretace je děsně složitá. Sám jsem měl co dělat, abych se v nich vyznal, a to jsem byl s tématem dokonale seznámen už předem.
Pevně doufám, že z našeho článku nebudete mít pocit, jako já z těch předešlých, ale že díky němu dokážete změny lépe pochopit.
V úvodu bych vám rád objasnil, jak tomu bylo s uplatňováním DPH při pronájmech do roku 2021.
Podle tehdejší úpravy zákona o DPH byl nájem nemovité věci standardně osvobozen od DPH.
Jedno z ustanovení však dávalo pronajímatelům, kteří byli plátci DPH, možnost, uplatnit DPH i u nájmů nemovitých věcí a to za podmínky, že je pronajímali dalšímu plátci DPH, který využíval prostory k uskutečňování ekonomické činnosti.
Zjednodušeně řečeno - Pokud jste byli plátci DPH a měli byt či dům, který jste pronajímali, mohli jste si přilepšit tak, že jste jej pronajali třeba jako kancelářský prostor někomu, kdo byl taky plátcem DPH a kdo ve vašich prostorách jednoduše podnikal. V takovém případě jste si odpočet DPH mohli nárokovat i u pronájmu vaší nemovitosti.
To bylo možné ale jen do loňského roku. Letošní změny sebou přinesly velká omezení.
ROK 2021 a novelizace zákona o DPH
Novela zákona o DPH účinná od 1. 1. 2021 výjimku, kterou jsem vám popsal výše, výrazně omezuje. Nově nebude moci ani plátce DPH zdaňovat nájem prostorů, které mohou být využívány k bydlení.
Do takových se řadí všechny tyto stavby a pozemky:
- rodinné domy
- obytné prostory (např. byty)
- jednotky, které nezahrnují jiné nebytové prostory, než jsou garáže, sklepy nebo komory
- stavby, v níž je více než 60 % podlahové plochy určeno jako obytné.
- pozemky, jejichž součástí jsou takové stavby
- práva stavby, jehož je taková stavba součástí.
Všechny tyto prostory jsou od 1. 1. 2021 osvobozeny od DPH a proto u nich není možné si odpočet nárokovat.
Pro pronajímatele, kteří doposud nájmy takových nemovitostí zdaňovali, bude mít tato změna hned několik dopadů:
Tím prvním je logicky to, že od letošního roku už nárok na odpočet DPH neuplatní. Ačkoliv by svůj byt nebo dům pronajímali jako sklad nebo dílnu, nebudou už mít možnost na tento pronájem DPH dál uplatňovat.
Do této doby si také mohli plátci DPH odečíst jeho výši od ceny při koupi nemovitosti, kterou měli v plánu pronajímat dalšímu plátci. Po této novelizaci však tento nárok zaniká. V praxi to znamená, že při koupi nebo výstavbě jakékoliv budovy, kterou jsme si uvedli výše a která byla určena k dalšímu pronájmu, jste si do letošního roku mohli nárokovat 15% DPH. Od teď to už ale možné nebude. Takže pokud koupíte rodinný dům, který pronajmete k jakýmkoliv podnikatelským účelům, už si od jeho kupní ceny DPH neodečtete.
Dalším dopadem, bohužel tím výraznějším, je povinnost opravit i v minulosti nárokované odpočty DPH u těchto nemovitostí.
Tato změna bude mít tak největší dopad právě na odpočty, které byly uplatněny při koupi nebo výstavbě nemovitosti.
Při pořízení nemovitosti a uplatnění odpočtu DPH je totiž plátce povinný během ochranné lhůty, která běží 10 let, sledovat účel užití dané nemovitosti. Pokud se změní a nebude dál sloužit pro podnikatelskou činnost, je povinný to nahlásit a provést úpravu odpočtu.
Jelikož se bavíme o lhůtě dlouhé 10 let, aktuálně to znamená, že kdokoliv, kdo si pořídil jednu z výše uvedených nemovitostí a při její koupi uplatnil odpočet DPH, bude muset po zbytek ochranné lhůty, každý rok vrátit zpět 1/10 z uplatněné daně.
U mnoha pronajímatelů tato změna představuje opravdu velkou částku, kterou budou muset od teď, každý rok, až do konce ochranné lhůty, zaplatit.
Uvedu vám jeden krátký příklad, aby to bylo snadněji uchopitelné.V roce 2015 jste koupili rodinný dům za cenu 10 milionů korun. Protože jste ho koupili za účelem pronájmu k podnikatelské činnosti, uplatnili jste zde nárok na odpočet DPH.
DPH ve výši 15% z deseti milionů činilo 1 500 000 Kč.
Ochranná lhůta v tomto případě běží až do roku 2025.
Po letošních změnách to tedy znamená, že další čtyři roky budete muset vždy k určitému datu zaplatit jednu desetinu z milionu a půl, tedy 150 000 Kč. Za 4 roky celkem 600000 Kč.
Dokážete si tedy představit, jak až můžou vystoupat tyto částky, pokud se bavíme o nemovitostech koupených např. v roce 2019 za mnohonásobně vyšší cenu.
I když pevně doufám, že se tyto změny nikoho z vás nedotknout, není určitě na škodu se s nimi seznámit.
Pokud se ale přece týkají i vašeho podnikání, je určitě ten správný čas, začít je řešit.
V takovém případě se neváhejte obrátit na naši kolegyni Jolanu Kopčilovou, která je v oboru daňového poradenství profík.
Nezůstanete v tom sami, právě naopak se svěříte do těch nejlepších rukou.
Jolana Kopčilová
+420 775 256 093
kopcilova.j@seznam.cz
Kancelář:
Mariánské náměstí 80
686 01
Uherské Hradiště
Přeji vám hezký den, Michal Groulík a InStyle Real Estate s.r.o.