Co udělat pro úspěšný převod družstevního bytu?

25.05.2021

Je možné prodat/koupit družstevní bytovou jednotku a zafinancovat ji? Odpověď je ANO, ale jsou s touto problematikou spojena určitá omezení a požadavky, o kterých se dozvíte v tomto novém článku.

Určitě je pro začátek potřeba říci, jaký je zásadní rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím.

U družstevního vlastnictví nejste jako fyzická osoba výhradním vlastníkem nemovitosti, který je zapsaný na listu vlastnictví. Jste členem družstva, resp. nájemcem bytového družstva, který má právo užívat určitou bytovou jednotku s příslušenstvím. V katastru nemovitostí tak nejste zapsaný jako vlastník, ale vlastníkem je příslušené bytové družstvo. Při prodeji takové nemovitosti tedy neřešíte standardní převod jednotky, ale převádíte svá členská práva a povinnosti u bytového družstva. Převod těchto členských práv vám musí odsouhlasit družstvo a jako takové bude vždy účastníkem řízení. Zároveň se budete při převodu muset řídit podle příslušných stanov družstva. Na jednu stranu vám odpadá starost s jednáním na Katastrálním úřadu a úhrada správního poplatku. Ovšem věřte mi, že bytová družstva nechtějí být škodná a za každý převod družstevního podílu nebo za jakýkoliv vystavený dokument si inkasují stovky až tisíce korun.

U osobního vlastnictví je to samozřejmě jinak. Při této variantě jste přímý vlastník nemovitosti, který je evidovaný a zapsaný v katastru nemovitostí. Když to řeknu velmi jednoduše, můžete disponovat svým majetkem bez jakéhokoliv omezení a žádná z třetích stran, kromě třeba vaší financující banky, vás v převodu vlastnictví neomezuje svými pravidly.


Na co si dát pozor při zájmu o koupi družstevního bytu?

Ať už se jedná u družstevní jednotku, nebo jednotku v osobním vlastnictví, váš zájem je na začátku stejný. Nejspíše jste nabídku viděli na internetu, zaujala vás a začali jste se o ni zajímat. Odeslali jste poptávku nebo si přímo domluvili prohlídku nemovitosti. Na té byste měli získat veškeré informace o dané nemovitosti. Pokud vám tedy bude řečeno, že se jedná o družstevní jednotku, měli by vám být předloženy dokumenty, které to potvrzují.

  • Standardně to může být výpisem listu vlastnictví, kde bude u dané jednotky zapsáno bytové družstvo;
  • Dále by vás mělo zajímat, na základě jaké listiny je prodávající oprávněn disponovat s majetkem - to se běžně prokazuje smlouvou o nájmu mezi převodcem a bytovým družstvem;
  • Další důležitá informace je finanční situace jednotky a celého bytového domu - standardně se prokazuje evidenčním listem jednotky, na základě kterého uvidíte jednotlivé platby, které se měsíčně odesílají na bytové družstvo. Zároveň je důležité mít k dispozici potvrzení o stavu pohledávek, kterým bytové družstvo prokáže, zda má prodávající/převodce evidovány pohledávky vůči bytovému družstvu, jaký je případný zůstatek jistiny úvěru na družstevní bytovou výstavbu (tvz. Anuita) a jaký je případný zůstatek jistiny úvěru na revitalizaci domu, který si příslušné bytové družstvo vzalo u bankovního institutu např. na opravu střechy, zateplení domu a další opravy. Výše uvedené informace jsou totiž důležité po finanční stránce. Prodejní cena nemovitosti je stanovena např. na 2.500.000,- Kč, ale zůstatek anuity i úvěru na revitalizaci k dané jednotce může být několik desítek i stovek tisíc korun a tím se v konečném důsledku nemovitost prodražuje;
  • Rovněž by vás mělo zajímat, za jakých podmínek a kdy je možné požádat bytové družstvo o převod bytu do osobního vlastnictví. U nás v Uherském Hradišti je několik družstev a každé má trošku jiné podmínky. Některá bytová družstva zásadně odmítají a nedovolují převést bytovou jednotku do osobního vlastnictví a některá pouze za určitých podmínek. Běžně musíte příslušné družstvo o převod požádat a to vám ve většině případů sdělí nebo navrhne uzavření Dohody o převodu bytu do vlastnictví, ve které budou stanoveny přesné specifikace jako např. že bytové družstvo převede jednotku do osobního vlastnictví do 1 roku a to po uhrazení zůstatku úvěru na družstevní bytovou výstavbu (tzv. Anuitu) a úvěru na revitalizaci u příslušné financující banky;
  • A nakonec jsou důležité stanovy bytového družstva, které má obvykle většina družstev vystavené na svých privátních webových stránkách - určitě doporučuji se s nimi seznámit. Ostatně bytové družstvo od vás bude vyžadovat souhlas s tím, že jste s nimi seznámeni.

Je možné družstevní jednotku zafinancovat?

Ano, určitě je to možné a jsou hned 4 možnosti.

1) Vlastní zdroje:

Není opravdu nic jednoduššího a výhodnějšího, než zafinancovat nemovitost z vlastních prostředků. V takovém případě je proces opravdu velmi rychlý a jednoduchý.

2) Hypoteční úvěr se zástavou jiné nemovitosti:

Jelikož bytová družstva nepovolují, resp. nedávají bankám možnost vložit si do katastru nemovitostí své zástavní právo, další velmi výhodnou možností může být standardní hypoteční úvěr, ovšem s nutností zástavy jiné nemovitosti. Taková nemovitost ale nesmí být zatížena jiným zástavním právem.

Musí být tedy bez omezení vlastnického práva.

3) Předhypoteční úvěr:

Další možností je tzv. předhypoteční úvěr, který má na začátku vyšší úrok. Ten se využívá v případě, kdy nemáte možnost zástavy na jiné nemovitosti, ale zároveň vám dá družstvo písemný souhlas s tím, že souhlasí s převodem bytu do osobního vlastnictví do jednoho roku. S převodem bytu do osobního vlastnictví se předhypoteční úvěr změní ve standardní hypoteční úvěr, čímž dojde i ke snížení úroků.

4) Překlenovací úvěr ze stavebního spoření a spotřebitelské úvěry:

Poslední možností je překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Ten předchází následnému přidělení klasického úvěru ze stavebního spoření. Alternativou může být i spotřebitelský úvěr. Nevýhody však spočívají ve vyšších úrocích, nižších částkách k čerpání a v případě spotřebitelského úvěru i kratší době splatnosti.

V této oblasti opět můžete využít našeho finančního specialistu, p. Tomáše Střelce na www.pkstrelec.cz


Jaký je v tomto případě právní servis?

Kvalitní právní servis je ve všech ohledech velmi důležitý a platí to pro jakýkoliv převod nemovitosti. I když se v tomto případě neřeší standardní kupní smlouva, ale smlouva o převodu družstevního podílu i ta má zásadní a nutné podmínky, které je potřeba správně nastavit.

Samozřejmostí je, že i v těchto případech uzavíráme smlouvu o úschově u našeho advokáta, protože chceme, aby byly obě strany po právní stránce správně zajištěny. Pouze jsou oproti klasickému prodeji drobné změny a podmínky, na základě kterých se uvolňují finance z úschovy na účet prodávajícího/převodce.

Při běžném prodeji jsou finance z úschovy uvolněny po úspěšném převodu vlastnického práva na příslušném katastrální úřadu, kdežto u družstevního převodu je několik podmínek pro splnění a to především dohoda o ukončení platnosti nájemní smlouvy původního převodce a uzavření smlouvy o nájmu nového nabyvatele, kterou bytové družstvo potvrzuje přijetí nového člena.


Jak jistě vidíte, převod družstevního podílu má svojí náročnost a jednání s bytovými družstvy mnohdy není jednoduché. My vám ale můžeme v komunikaci a celém procesu samozřejmě pomoci a vaše cesta k vysněnému domovu bude zase o něco kratší a rychlejší.

Zajistíme vám kompletní prodejní i poprodejní servis, budeme jednat s orgány bytového družstva, zařídíme financování a pomůžeme s převodem bytu do osobního vlastnictví.

Tak se na nás kdykoliv obraťte, jsme tu pro vás.

Přeji hezký den, Michal Groulík a InStyle Real Estate s.r.o.

OBJEDNEJTE SI NAŠE SLUŽBY

Stačí vyplnit všechny potřebné údaje a my se vám ozveme co nejdříve zpět.